如果卖房的双方是夫妻，那么出售房产需要离婚协议书。这是因为房产在夫妻离婚的情况下，是由离婚协议来决定谁获得房产权。如果没有离婚协议书，就会导致房产的产权处于不清晰的状态。
一份离婚协议书，是夫妻离婚过程中非常重要的文件，可以详细规定在离婚后，夫妻双方如何处理共同持有的财产和负债。其中包括房产的归属，也就是房产将由谁持有所有权。这样，出售房产时就可以依据离婚协议的规定进行操作，从而避免后期争议，也可以让交易更加顺畅。
此外，如果贷款还没有还清，也需要双方签署离婚协议书，确定债务分担方案。因为贷款是由夫妻共同承担的，离婚后也需要分担负债，而这与房产的归属也有关联。如果房产归某一方所有，那么剩下的还款也要由这一方承担。
总的来说，出售房产需要离婚协议书是必须的，这也是房产交易的正规程序。离婚协议书是解决夫妻离婚财产纠纷的有效文件，它使得夫妻离婚后房产的归属变得清晰明确，从而让出售房产的过程更加顺畅。所以，卖房的双方在出售房产前，一定要搞清楚自己所处的权利义务关系，签署一份离婚协议书。
