买房要离婚协议书是指在夫妻共同购买房产时，为防止未来可能出现的离婚情况而签订的一份协议。在这份协议中，夫妻可以规定在未来离婚的情况下，房产归谁所有，并对各自的权利和义务进行规定，如支付房款、分摊装修费用、抚养子女等。
买房要离婚协议书的作用主要有三个方面：
第一，夫妻可以在购房前明确各自的权利和义务，避免未来离婚时发生争执甚至是买卖纠纷。有了协议书，离婚时夫妻可以根据协议书的规定将房产权属问题解决，避免因房产问题而产生更多的矛盾和纠纷。
第二，协议书可以保护购房人的合法权益。协议书中可以规定夫妻各自的权利和义务，如对还贷款的责任和承担，对房产的分配等。一旦出现离婚，协议书就成为有效的证据，保护购房人的合法权益。
第三，协议书可以防止拖延房产办理。夫妻离婚后，如果房产问题没有一个明确的处理方案，就有可能导致房产业主无法买卖房产或继续进行交易。如果在购房时就签订了协议书，就可以避免这种情况的发生，让房产的买卖或转让更加迅速和方便。
总之，买房要离婚协议书是一种有益的防御措施，可以保护购房人的合法权益，维护家庭和睦，对于减少夫妻间的不必要矛盾和纷争也有很大的作用。因此，在夫妻购买房产时，签订一份离婚协议书是非常必要的。
