买房退契税的主要原因是在购房时，买方需要交纳的契税。契税是房屋交易中不可避免的一部分，购房者需要在购房时缴纳。如果买家决定退房，除了要承担一定的违约金外，还需要支付退款时的契税。但是，如果有离婚协议，结婚财产分割不会收取契税。
离婚协议的作用是规定夫妻双方在离婚后财产的权属归属。在夫妻婚姻关系解除之后，可能涉及到房屋所有权转移的问题。如果通过离婚协议规定了房屋的所有权归属，就可以避免在买房退契税的问题上产生纠纷。
此外，如果夫妻双方共同购买房屋，但只有一个人在契税上签字，那么在退房时，只有签字的那个人可以申请退契税。如果夫妻离婚后再办理退房手续，需要提供离婚协议，以证明房屋所有权的归属，此时退契税就会非常便捷。
总之，离婚协议可以避免在买房退契税的问题上产生不必要的纠纷，规定夫妻在离婚后各自的财产分配，能够最大程度上保护双方的利益，为夫妻离婚后的生活带来便利。
