城郊农村宅基地的升值潜力是存在的，但要注意以下几点：
首先，宅基地的升值与地理位置密不可分。若宅基地坐落在距离城市越近的地方，那么其升值潜力越大。近年来，由于城市化进程的加快，城市向郊区和农村地区不断扩张，许多城市的宅基地也随之升值。特别是配套交通、商业、医疗资源等的开发完善，更有利于宅基地的升值。
其次，政策的影响也是影响宅基地升值的因素之一。目前国家已经逐步完善宅基地政策，部分地区实行了宅基地通过流转等方式变更使用权的政策，这对宅基地的价值提升起到了积极作用。
最后，宅基地的升值也与土地市场整体走势有关。当土地市场火热时，宅基地的升值潜力也将更高。如果当前土地市场已经到达顶峰并进入下跌期，那么宅基地的升值空间也将受到一定的制约。
综上所述，城郊农村宅基地的升值潜力是存在的，但升值与否需要考虑多重因素的影响。若政府、市场和地理环境都支持宅基地的升值，那么宅基地也将成为一种较为稳健的投资方式。
