农村宅基地是农村居民生活的重要基础，经过多年的发展，农村宅基地的种类和用途也逐渐多元化，但是宅基地的使用权是不能转移或出售的，只能遵循继承或流转的方式。因此，农村宅基地是不能直接卖给开发商的。
农村宅基地的使用权属于宅基地承包户或使用权人，只有他们有权利使用与管理宅基地。如果要将宅基地出售给开发商，需要满足以下条件：
1.符合法律规定
农村宅基地的承包和使用必须符合土地管理法的规定，必须在村集体土地利用计划和宅基地规划范围内，并符合当地有关承包、流转的政策规定。
2.流转经营能力
农村宅基地的流转必须满足流转经营能力要求，而且必须是符合当地有关规定和政策的农业、林业、畜牧业等产业，不能用于非农业类经营。
3.与开发商签订合法合同
农村宅基地的流转必须与开发商签订合法合同，合同中必须明确流转面积、期限、流转年限的租金等相关事项，而且必须在村、镇、县地方政府审批下签订合同。
总之，农村宅基地不能直接出售给开发商，但可以通过流转、协作等方式进行合法合理的利用，实现增值效应。但是，如果没有依法依规进行流转，就会引发一系列的法律问题，因此必须谨慎处理。
