农村宅基地并非都值20万元，其价值受到许多因素的影响，包括地理位置、土地状况、市场供求情况以及政策因素等。因此，农村宅基地的价值可能会有很大的差异。
例如，一些位于城市周边、发展迅速的乡镇或产业园区周边的宅基地，或者是几经开发建设、土地质量优良的宅基地，其价值可能会高于20万元；而一些偏远、交通不便的地方或者是经济相对落后的农村地区，其宅基地的价值可能会低于20万元。
另外，宅基地的价值还与政策相关。目前，国家对于农村宅基地的规定比较严格，例如北京市规定，农村宅基地所在的村庄须实行统一规划，未经批准划分、出让或长期闲置的等宅基地，不得转让或出租。因此，如果当前政策管控比较严格的话，宅基地的价值可能会受到一定影响。
总体来说，农村宅基地的价值不是固定的，需要根据具体情况来确定。在购买宅基地时，应该认真了解当地政策、了解市场情况，选择合适的时机进行购买，以确保自己的利益。
